Лизинг квартир: процесс оформления, преимущества, недостатки и риски

Лизинг квартир: процесс оформления, преимущества, недостатки и риски

Лизинг недвижимости — это эффективный и довольно популярный инструмент приобретения нового жилья или коммерческих помещений без необходимости одновременно вносить всю его стоимость. Он представляет собой долгосрочную аренду  с возможностью выкупа объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, дома) после выплаты всей суммы, согласно условиям договора. В этой статье мы разберем, какие особенности имеет лизинг квартир, как оформляется, какие документы нужны, преимущества и возможные риски. 

Что такое лизинг квартир?

Лизинг квартир представляет собой долгосрочную аренду с последующим правом выкупа. Лизингополучатель (арендатор) заключает договор с лизингодателем (арендодатель), который предоставляет квартиру в пользование на определенный срок, как правило, от 12 месяцев до 15 лет. В течение этого времени арендатор выплачивает фиксированную плату, которая постепенно покрывает стоимость объекта. В конце срока аренды лизингополучатель может выкупить квартиру за остаточную стоимость, которая называется выкупной суммой.

Лизинг квартир регулируется законом 164-ФЗ, в сделке принимают участие 3 стороны: 

• Лизингодатель — это лицо или компания, которая предоставляет средства для покупки недвижимости и затем сдает ее в аренду. Обычно лизингодателем выступает лизинговая компания, которая заключает договор с лизингополучателем и покупает имущество у продавца. Лизингодатель несет ответственность за правильность проведения сделки и контроль за выполнением условий договора.
• Лизингополучатель — это физическое или юридическое лицо (арендатор-заемщик), которое арендует недвижимость с правом выкупа в будущем. Лизингополучатель выбирает квартиру или дом, обращается в лизинговую компанию и, после проверки условий и документов, подписывает договор. Он обязуется в течение установленного срока платить арендную плату, а в конце — выкупить недвижимость по остаточной стоимости, становясь ее собственником.
• Продавец недвижимости — это сторона, которая продает объект недвижимости лизингодателю. Продавцом может быть застройщик, частное лицо или агентство недвижимости, в зависимости от конкретной ситуации. Продавец передает недвижимость лизингодателю, который в дальнейшем будет сдавать ее в аренду лизингополучателю.

Основные преимущества лизинга квартир 

Этот финансовый инструмент насчитывает немало весомых плюсов: 

1. Не требуется большая сумма для покупки недвижимости. Это может быть актуально как для физических, так и юридических лиц, поскольку такой подход помогает равномерно распределить финансовую нагрузку при приобретении квартир для сотрудников или других целей. 
2. Возможность приобретения квартиры на вторичном или первичном рынке, но строительство должно быть завершено, иначе заключить сделку не получиться.
3. Гибкие ставки и индивидуальный график платежей – особенно часто персональные условия компании предлагают юридическим лицам. 
4. Не требуется залог, поручители или созаемщики, по сравнению с оформлением ипотечного кредита в банке. Также меньше уделяется внимание кредитной истории, хотя на практике при значительных задолженностях лизингодатель может отказать  в сотрудничестве. 

Часто при оформлении лизинга не требуется подтверждение дохода. Процесс заключения сделки проходит максимально быстро, не требуется длительного ожидания одобрения. 

Главные минусы лизинга квартир 

К основным недостаткам можно отнести следующее: 

Если сравнивать лизинг с ипотекой, они имеют ряд отличий. Оформление финансовой аренды – это легкий и быстрый процесс, для которого требуется минимум документов, однако стоит дороже ипотечного кредита, поскольку в платежи включены проценты лизинговой компании. 

Выгоднее лизинг в тех случаях, когда нет возможности банку предоставить залог или поручителей для займа, собрать большой пакет документов, а также при отсутствии возможности оформить налоговый вычет или если человек официально не работает. Как в лизинге, так и в ипотеке человеку/компании грозят большие штрафы и санкции в случае просрочек. 

Требования к квартирам, которые можно взять в лизинг

Подобрать квартиру для лизинга можно и самостоятельно, но она должна соответствовать определенным требованиям: 

1. Недвижимость должна быть свободна от правовых обременений, таких как залоги, аресты, споры или долги.
2. Квартира должна быть в хорошем техническом состоянии, не требующая капитального ремонта, если находится на вторичном рынке. Лизингодатель может провести оценку и осмотр объекта для подтверждения его пригодности.
3. Квартира должна иметь статус жилой недвижимости, быть пригодной для проживания, соответствовать нормам безопасности и санитарным требованиям. 
4. Если объект лизинга находится в новостройке, строительство должно быть завершено, официально зарегистрировано и иметь разрешение на ввод в эксплуатацию. В ином случае лизинговая компания оформляет договор купли-продажи, но предоставляет объект в финансовую аренду после завершения его строительства. 
5. Недвижимость не должна иметь незаконных перепланировок. 

Процесс оформления квартиры в лизинг

Обычно оформление квартиры в лизинг состоит из следующих шагов и этапов: 

1. Выбор квартиры. Лизингополучатель выбирает объект недвижимости, который ему подходит. 
2. Предоставление документов. Для оформления лизинга требуется минимальный пакет документов, включая паспорт и документы, подтверждающие платежеспособность и источник дохода.
3. Подписание договора и передача имущества. Договор должен содержать все условия, включая размер и график платежей, период аренды, выкупную стоимость и обязательства сторон. Договор обязательно регистрируется в Росреестре. После получения первого взноса в указанном размере лизинговая компания передает квартиру арендатору. 
4. Ежемесячные выплаты. В течение срока договора арендатор ежемесячно оплачивает фиксированную арендную плату по графику, которая может изменяться в зависимости от ставки инфляции, но в целом представляет собой стабильный финансовый инструмент.
5. Возможность выкупа. По истечении срока лизинга арендатор имеет возможность выкупить квартиру, после чего она переходит в собственность лизингополучателя. В некоторых случаях выкупная сумма определяется с учетом стоимости аренды, что значительно снижает конечную сумму, которую нужно выплатить.

Лизинг квартир для физических лиц

Лизинг квартиры для физических лиц представляет собой удобную возможность приобрести объект недвижимости, если нет возможности его сразу купить самостоятельно за полную стоимость.

Для заключения договора лизинга достаточно:

• российского паспорта,
• свидетельства пенсионного страхования и ИНН (что является стандартным набором документов для проведения подобных сделок),
• справка о доходах (но не всегда).

Такой упрощенный процесс оформления делает лизинг недвижимости доступным и удобным для большинства физических лиц даже при отсутствии официальной работы.

После заключения договора и внесения первоначального взноса лизингополучатель получает право немедленно въехать в жилое помещение и начать его использование. В отличие от аренды, где в большинстве случаев арендатор не имеет права на выкуп недвижимости, лизинг предоставляет такую возможность после того, как будет произведена оплата всех платежей.

Лизинг квартир для юридических лиц

Юридические лица чаще используют лизинг для приобретения коммерческой недвижимости – любых офисов, торговых площадей или производственных объектов для расширения деятельности или обучения сотрудников. Финансовый инструмент может использоваться для жилой недвижимости, но требуется доказать, что она необходима для ведения бизнеса. 

Главным преимуществом является возможность получить в распоряжение недвижимость без значительных единовременных затрат, что особенно актуально для компаний, стремящихся оптимизировать расходы. Одним из важных аспектов является возможность учитывать платежи по лизингу в налоговый учет расходов компании, что позволяет минимизировать налоговую нагрузку. Также можно избежать сократить налог на имущество, так как недвижимость находится в собственности лизинговой компании. 

Для оформления лизинга недвижимости инвесторам требуется:

• предоставить учредительные документы,
• бухгалтерскую отчетность,
• документы, подтверждающие платежеспособность организации.

Лизингополучатель не должен иметь долгов по налогам, задержкам зарплат и пр. Важно учитывать, что к объекту лизинга выдвигаются определенные условия. К примеру, он должен быть полностью достроен и внесен в Росреестр, соответствовать санитарным нормам, быть пригодным для эксплуатации.

Следует учитывать, что в лизинг нельзя взять участок земли, на котором построен объект, поэтому придется дополнительно оформить договор аренды на него. Выкупить земельный участок можно только после завершения действия лизинга. 

Заключение

Лизинг недвижимости – это популярный способ приобретения жилья, который позволяет просто обзавестись квартирой без сложных процедур. Перед тем как заключаете договор, следует изучить основные особенности, оценить налоговый аспект и выкупной платеж. Важно учитывать все особенности сделки, так как условия могут отличаться в зависимости от продавца, программы и сроков договора. 

Если вам нужно купить квартиру, но ипотечное кредитование не подходит, лизинг жилой недвижимости может стать хорошей альтернативой. С нашей помощью вы подберете самые лучшие предложения на рынке. Обращайтесь, проконсультируем по всем вопросам.